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DERECHOS

Regulación de alquileres: algunos ejemplos europeos

El debate para limitar las rentas se ha aplazado pero deberá retomarse una vez superada la pandemia, en medio de una crisis económica y social

Pablo Jiménez Arandia 29/05/2020

<p>Manifestación en Madrid contra los desahucios en febrero de 2013.</p>

Manifestación en Madrid contra los desahucios en febrero de 2013.

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La crisis del coronavirus saca a relucir una vez más los problemas del mercado español de la vivienda. Una las primeras medidas económicas que el Gobierno tomó para paliar el drama social de la pandemia fue la moratoria en el pago de las hipotecas para personas afectadas por despidos, ERTEs o cierre de negocios. Días después llegaron decretos similares dirigidos a los alquileres, con microcréditos a las familias vulnerables y una moratoria en los desahucios por impago. 

El tsunami de la covid-19 ha pasado también por encima de los planes del Ejecutivo para el mercado del alquiler. En La Moncloa estaban decididos a publicar antes de abril un índice de precios de los arrendamientos en el que llevaban meses trabajando. Con esta herramienta en la mano, que pretende dibujar un mapa de situación del mercado del alquiler en España –y de las zonas con incrementos más salvajes en los últimos años–, el siguiente paso era llevar al Congreso de los Diputados una ley para dar competencias a autonomías y ayuntamientos para limitar dichas subidas. 

El pulso entre los ministros de Unidas Podemos y Nadia Calviño en lo referente a la intervención sobre los precios del alquiler existe desde la firma del pacto de Gobierno

Fuentes del ministerio de Transportes y Agenda Urbana explican que este proyecto legislativo, uno de los puntos estrella del programa económico firmado por el PSOE y Unidas Podemos, está ahora mismo en pausa. Desde la cartera que dirige José Luis Ábalos, con las competencias a nivel estatal en Vivienda, sostienen que la pandemia “ha distorsionado el mercado” y por tanto han de adaptar el índice de referencia a esta nueva realidad. La duda ahora está en cómo el Gobierno lo retomará una vez pase la tormenta. 

Por un lado, el paisaje tras el confinamiento amenaza con ser desolador. Los colectivos más empobrecidos –en los que se incluyen muchos jóvenes, familias autónomos y asalariados de contratos precarios– están sufriendo ya una caída brusca de su poder adquisitivo. Por el otro, según han puesto de manifiesto las duras negociaciones de los últimos meses, la correlación de fuerzas en el Gobierno dibuja una regulación alejada de la que defienden los sindicatos de inquilinos y otros colectivos por el derecho a la vivienda

Tira y afloja en el Gobierno

El coronavirus ha hecho más evidente que nunca el pulso entre los ministros de Unidas Podemos y la visión económica más ortodoxa que representa Nadia Calviño. Un tira y afloja que, en lo referente a la intervención sobre los precios del alquiler, ha existido desde la firma del pacto de Gobierno entre ambos partidos. 

En un tema tan delicado como este, desde el Ejecutivo miran con detalle la experiencia internacional de los últimos años. “Las ciudades que están regulando los alquileres no están teniendo mucho éxito”, aseguró Calviño en enero pasado para argumentar su posición contraria a una limitación prolongada de los precios. Casi al mismo tiempo, el Banco de España publicaba un informe comparativo sobre las intervenciones en este mercado hechas en otros países.

En su documento el supervisor bancario destaca los efectos positivos en el corto plazo que un control sobre las rentas puede tener sobre los precios. Aun así, en la mayoría de medios de comunicación se resaltaron los “potenciales efectos adversos” que una regulación sostenida puede tener en el mercado, según los investigadores. Entre ellos una reducción de las viviendas disponibles o una disminución en el gasto de mantenimiento por los propietarios. 

Estos argumentos coinciden con el análisis hecho por el sector inmobiliario privado español, frontalmente contrario a cualquier intervención de la administración. “Una ley para controlar los alquileres sería peor que una bomba atómica”, ha llegado a decir Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista y una de las fuentes del sector con más presencia mediática. Posiciones similares, aun con sus matices, han defendido portavoces de fondos inmobiliarios, agencias y sociedades cotizadas con activos en el ladrillo (SOCIMIS). 

Alemania: larga tradición reguladora

Una mirada detallada a lo ocurrido en otros países refleja, sin embargo, un panorama mucho más complejo. El control de los alquileres es un viejo debate económico que ha resurgido con fuerza en diferentes partes del mundo, especialmente en grandes urbes como Londres, Nueva York, París, Ámsterdam o San Francisco –por citar algunas– donde los precios están expulsando a la población de ingresos medios y bajos. 

El caso de Alemania, y más concretamente de su capital, es quizás el más conocido. En 2019 el gobierno de la ciudad-Estado de Berlín aprobó una congelación de las rentas durante cinco años. La medida, rechazada por los partidos conservadores alemanes, llega después de que las rentas se hayan duplicado en la última década en algunos barrios. Con todo, este es el segundo cambio normativo de calado en el país en un lustro. En 2015 el gobierno federal presidido por Angela Merkel limitó las subidas de precios en nuevos contratos a un máximo del 10% sobre viviendas similares. 

Max Giggling, consultor en investigación social aplicada y autor de un informe del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona sobre las regulaciones en Europa, apunta que para entender esta ley hay que retrotraerse varias décadas atrás. El cálculo de los precios del mercado a partir del que se toparon las subidas en 2015, explica Giggling, se realiza a través del Mietspiegel (o espejos de alquiler), un índice de precios existente en Alemania desde la década de 1970. 

Esta estadística fue utilizada durante décadas en el país para que inquilinos y propietarios, de manera voluntaria, actualizasen la renta de la vivienda. Hasta que el modelo se vio sobrepasado por el incremento de la demanda en ciertas zonas muy presionadas por inversores y fondos especuladores. “Para atajar un aumento de precios importante y sostenido en el tiempo, en 2015 se limitó la fijación de precio cuando hay un cambio de inquilino. Nada cualitativamente diferente a lo que ya existía”, señala Giggling. 

Controles de precios en Europa

Elga Molina es asesora en políticas de vivienda en la administración pública y autora de una tesis doctoral sobre los nuevos controles del alquiler en Europa. “Cualquier modelo que mires tienes que adaptarlo a las necesidades concretas del país, pero el que más se asimila a lo que plantea el Gobierno español es el sistema alemán”, apunta. “En ambos se parte de la creación de un índice científico que se establece según las características de la vivienda”. A esto se añade la declaración de zonas de “mercado tenso”, igual que ocurre en Alemania, pero también en Francia, señala.  

El país galo aprobó en 2015 una regulación que limitaba en un 20% sobre un precio de referencia la renta máxima permitida para nuevos contratos. Esta medida, implementada con el foco puesto en grandes áreas metropolitanas como París, fue tumbada en los tribunales en 2017. A pesar de las críticas, el Ejecutivo de Emmanuel Macron reinstauró poco después unos límites similares, aunque con mayores excepciones para los propietarios que quieran esquivar la norma.

En 2015 el gobierno federal presidido por Angela Merkel limitó las subidas de precios en nuevos contratos a un máximo del 10% sobre viviendas similares

Más allá de los casos alemán y francés son varios los países del centro y el norte de Europa en los que el control de los precios de los arrendamientos es una realidad. Y no precisamente reciente. Así ocurre por ejemplo en Suiza, donde un inquilino puede reclamar judicialmente un alquiler que considere abusivo. O en Dinamarca, donde al propietario se le “garantiza un beneficio razonable pero no excesivo”, explica Molina. “Son sistemas, en todo caso, que se alejan mucho de lo que aquí se está proponiendo”, añade. 

Evaluando los efectos de las regulaciones

Irene Sabaté, investigadora de la Universitat de Barcelona y gran conocedora de la cuestión de la vivienda en Berlín y Alemania, explica que se puede hablar de “dos generaciones” de regulación de precios en la era moderna. Una primera, puesta en marcha durante las décadas de los 70 y 80 del siglo pasado, que consistió en poner topes a las subidas. Y una segunda, en la que se incluyen las regulaciones en este siglo, “más quirúrgica”, destinada a modular las subidas. 

Tanto Sabaté como el resto de expertos y académicos consultados para este artículo advierten que, lejos de los análisis cortoplacistas, una intervención sobre el mercado de la vivienda requiere de un cierto margen de tiempo para evaluar sus resultados. Algo difícil de conseguir con políticas aprobadas en la década que ahora termina. 

Así ocurre por ejemplo con la regulación alemana de 2015, a la que habitualmente se tacha de fracasada y sobre la que las evidencias científicas todavía son escasas. 

Uno de los estudios más completos realizados hasta ahora es el del instituto de investigación económica DIW Berlin. Este informe, encargado por el Gobierno alemán, refleja que la limitación a los precios logró contener las subidas en las zonas con incrementos más acusados en los años previos, como por ejemplo los barrios céntricos de Berlín. Aunque el aumento de los precios no se frenó del mismo modo en otras áreas menos presionadas. 

Giggling sostiene que es un error juzgar esta regulación a partir del hecho de que los precios hayan seguido subiendo en algunas zonas del país y de su capital. “Eso estaba previsto en la ley. No era una medida de congelación”, apunta. A eso se añade que los precios tanto en Berlín como en otras ciudades alemanas partían de una base mucho más baja, sostiene este experto. 

Otro punto problemático de esta norma ha sido la cantidad de supuestos a los que se podían acoger los propietarios de la vivienda para saltarse la limitación de precios. Por ejemplo haber realizado una reforma en el inmueble o contar con un contrato antiguo que les eximiese de esta obligación. Esto ha hecho que “un gran número de viviendas se quedase fuera de la aplicación del régimen”, dificultando así una contención más acusada de los precios, explica Molina. 

En cambio, entre los efectos positivos, sí se puede observar una caída de la inversión especulativa que busca un alto beneficio en el corto plazo, apunta Giggling.

En España faltan datos fiables  

Uno de los puntos clave de los modelos de regulación en países como Alemania y Francia es contar con un índice de precios que refleje de manera fiable la realidad del mercado. Para lo cual es imprescindible contar con información detallada sobre este tipo de inmuebles. Algo de lo que carecemos en España, señala Molina. “Aquí tenemos un problema de datos y estadísticas: nos falta un conocimiento real del mercado”. 

Desde los colectivos que defienden una regulación sobre los alquileres desde hace años se critica que se utilicen los datos ofrecidos por portales inmobiliarios privados, como Idealista y Fotocasa, como cifras oficiosas del mercado. Tanto es así que incluso en informes de organismos públicos, como el mencionado del Banco de España, se toman estos datos como buenos para analizar posibles políticas públicas. “La falta de datos fidedignos en España es flagrante. En muchos casos por falta de voluntad no por su inexistencia: porque están, pero no están cocinados”, critica Sabaté. 

Uno de los puntos clave de los modelos de regulación en países como Alemania y Francia es contar con un índice de precios que refleje de manera fiable la realidad del mercado

En este sentido, desde la academia se critica la diferencia de presupuesto público dedicado a la vivienda entre España y los países de su entorno, específicamente en el apartado de estudios y creación de estadísticas. Mientras otros países en la Unión Europea cuentan con observatorios que analizan la evolución del mercado, aquí estas entidades tienen un peso mucho menor.
En el caso alemán, por ejemplo, las administraciones regionales y municipales juegan un papel clave para estudiar esta evolución, adaptando los precios de referencia a cada realidad, tercia Molina. “Existe un índice y luego una tabla correctora que aplican los diferentes municipios según las tipologías de viviendas. El índice estatal puede reflejar unos precios por zona, pero luego cada zona que se declara tensa establece esas tablas correctoras en base a los tipos de vivienda y las características del territorio”, explica. 

Regular los precios: una solución parcial 

Aunque el debate sobre la regulación del alquiler se suele centrar en el control de los precios, desde las plataformas de inquilinos reclaman que este es sólo uno de los ámbitos donde el legislador debe actuar. “Además de los precios hay otros aspectos que son tanto o igual de importantes, como la duración de los contratos, sus renovaciones, los gastos de mantenimiento, etc.”, asegura Rodrigo Martínez, militante del Sindicat de Llogateres de Barcelona e investigador sobre procesos de gentrificación en la Universitat de Barcelona.

Hasta marzo de 2019 en España el propietario de un inmueble podía imponer contratos de apenas tres años –la nueva ley, aprobada el año pasado, amplía a cinco o siete la duración mínima, según el tipo de arrendador– a los inquilinos, toda una anormalidad en el contexto europeo. “¿Quién se puede plantear armar un proyecto de vida bajo estas condiciones?”, comenta Martínez. Desde este colectivo reclaman una extensión de la duración de los contratos “para que el alquiler sea una opción segura” para ambas partes, garantizando también que el propietario “tenga la seguridad de que el inquilino quiere quedarse un tiempo largo en la vivienda”. 

Otro aspecto que aleja a España de otros mercados europeos es el peso de la vivienda pública en el sector del alquiler. “Estamos estratosféricamente por debajo de los presupuestos que dedican otros países avanzados a este capítulo del Estado de bienestar”, señala Sabaté. Según datos de la OCDE, apenas el 4% de los arrendamientos en nuestro país son de titularidad pública frente alrededor del 15% que se dedica en Francia. Todavía más lejos quedan los Países Bajos, Dinamarca o Austria, uno de los referentes en vivienda social. 

En la búsqueda de soluciones a corto o medio plazo para España, Giggling pone sin embargo algunos matices a la necesidad de invertir en pisos públicos, la receta recomendada por el Banco de España en su último informe sobre el sector. “La construcción de vivienda pública o regulada tiene un altísimo coste y para que tenga efecto sobre el mercado se necesitan muchos años. Una solución así no es para el actual problema de precios del alquiler, sino probablemente para el siguiente. Y requiere de un planteamiento estratégico a largo plazo”, advierte. 

Abrir el debate 

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), publicados antes del estallido de la crisis del coronavirus, dos de cada tres desahucios por impago en España ya corresponden a arrendamientos. El virus ha llegado por tanto a agravar una situación que, antes de la pandemia, ya era límite para muchas familias.  

En el análisis sobre las regulaciones de otros países hay que tener en cuenta otro factor. “En España los inquilinos son una parte de la población con menos recursos respecto a la población general que en Alemania y Francia”, señala Max Giggling. Un perfil por tanto especialmente vulnerable a situaciones de shock económico como la que estamos viviendo. 

En la discusión sobre qué intervención puede acometer España, este experto reclama “valorar los modelos de regulación alquileres innovadores” que están tratando de corregir los errores de la primera generación,  adaptándose así a la nueva realidad del alquiler. “Quizás haya que ajustarlos. Pero creo que en España hace falta un debate en el que se abra un poco más la visión teórica”, plantea Giggling. 

En términos parecidos se expresa Irene Sabaté. “Descartar si quiera hablar del tema, como se ha venido haciendo durante mucho tiempo, es un error gravísimo como sociedad”, sostiene. 

La crisis del coronavirus saca a relucir una vez más los problemas del mercado español de la vivienda. Una las primeras medidas económicas que el Gobierno tomó para paliar el drama social de la pandemia fue la moratoria en el pago de las hipotecas para personas afectadas por despidos, ERTEs o cierre de negocios....

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Autor >

Pablo Jiménez Arandia

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