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Análisis

La incipiente burbuja inmobiliaria (I)

La reformas del sector inmobiliario lo han convertido en objetivo principal del capital financiero internacional, que ha invertido de forma masiva dando paso a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014

Javier Gil 20/06/2018

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Estamos viviendo una burbuja inmobiliaria. Los precios de los alquileres se disparan, pero la economía de las familias y del país sigue sin recuperarse. Lo más llamativo no es que estemos ante un nuevo ciclo de especulación inmobiliaria, sino que haya sido el propio Gobierno quien haya creado la burbuja a través de mecanismos legislativos.

La crisis financiera de 2008 puso fin al ciclo de especulación que había vivido España entre 1995 y 2007. Tras el pinchazo, la reacción del Gobierno fue inmediata, y durante los años posteriores emprendió toda una serie de medidas dirigidas a reducir las pérdidas del sector financiero-inmobiliario. Su máxima expresión sería el rescate a la banca a través de la intermediación del Estado, al tiempo que miles de personas perdían sus hogares y eran desahuciadas.

En paralelo, el Gobierno inició una serie de políticas pro-burbuja para reactivar un nuevo ciclo inmobiliario y especulativo. Nadie en su sano juicio podría imaginar que en un país devastado por el pinchazo del 2008, la solución del Gobierno sería impulsar una nueva burbuja. Pero así ha sido. 

1. Reforma de la ley de SOCIMIs (2012)

En 2009 el Gobierno (PSOE) introdujo en nuestro país la figura de las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Las SOCIMIs, en el argot económico, son vehículos de inversión financiera que se articulan sobre activos inmobiliarios en régimen de alquiler. 

El objetivo de las SOCIMIs era atraer enormes flujos de inversiones internacionales hacia el sector inmobiliario español. Estas inversiones estaban dirigidas a la compra de los miles de activos tóxicos  en manos de la banca, cuyos precios cayeron en picado. Pero esta política resultó ser un auténtico fracaso. Entre 2009 y 2012 no se creó ni una sola SOCIMI en el país. Obviamente el mercado inmobiliario español, en su fase postpinchazo, había dejado de ser rentable para los mercados internacionales.

En 2012 vuelve a intervenir el Gobierno (PP), presionado por el European Property Real Estate Association (lobby de los grandes fondos de inversión inmobiliaria), para reformar la legislación de las SOCIMIs y hacerlas más atractivas de cara a los mercados financieros. El objetivo estaba claro: si las SOCIMIs y el mercado inmobiliario no son suficientemente rentables para los mercados internacionales, habrá que aumentar su rentabilidad.

Las modificaciones de 2012 dotan a las SOCIMIs de privilegios fiscales con los que no cuentan el resto de sectores económicos. De 2012 en adelante estarán exentas del pago del impuesto de sociedades, que hasta entonces era del 19%

Las modificaciones de 2012 dotan a las SOCIMIs de privilegios fiscales con los que no cuentan el resto de sectores económicos. De 2012 en adelante estarán exentas del pago del impuesto de sociedades, que hasta entonces era del 19%. Esto significa que cuando el Grupo Inmobiliario Colonial se constituye jurídicamente como SOCIMI, de manera automática, sin que cambie su actividad, deja de pagar 105 millones de euros en impuestos, que van directamente a su cuenta de beneficios. Pero no son beneficios “reales” fruto de la recuperación del mercado inmobiliario. Son beneficios ficticios fruto de las políticas pro-burbuja del Gobierno y de un mercado inmobiliario intervenido por el Estado 

Así, el objetivo del Gobierno fue aumentar de manera artificial la rentabilidad del sector para atraer enormes flujos de inversiones hacia España, destinadas a la compra masiva de paquetes de vivienda en manos de la banca. Con esta política el Gobierno no buscaba reestructurar una economía en crisis, que impulsara aquellos sectores económicos con mayores ventajas comparativas y aumentara la competitividad de España en los mercados internacionales. Por el contrario, el objetivo del Gobierno fue restaurar al sector financiero-inmobiliario como motor de la economía española, y así mantener los privilegios de las oligarquías rentistas-financieras del país y de las redes políticas clientelares que las sostienen (muy importantes a nivel municipal y autonómico). Durante los últimos 30 años esta había sido la manera de organizar la economía, y había que buscar la forma de reproducir el modelo tras el pinchazo del 2008. 

Además de estos privilegios fiscales, la reforma del 2012 introduce otra serie de medidas que facilitan la inversión internacional en el mercado inmobiliario a través de SOCIMIs. Cabe detenerse en una última.

La legislación de 2009 exigía a las SOCIMIs que mantuvieran en propiedad sus activos inmobiliarios un mínimo de siete años antes de poder proceder a su venta. La economía financiera se caracteriza por funcionar sobre mercados muy flexibles, que permitan la compraventa de activos con enorme rapidez según las oportunidades que genere cada mercado en cada momento. La obligación de mantener en propiedad las inversiones inmobiliarias capitalizadas a través de SOCIMIs durante al menos siete años, era demasiado rígida para las necesidades de los mercados internacionales. Esto llevó al Gobierno a reducir la cláusula de los siete años a tan solo tres. Era imposible reducirla menos.

Ya estaba casi todo hecho. La intervención del Gobierno había transformado al sector inmobiliario español en un mercado con una artificial pero elevada rentabilidad, muy superior a la rentabilidad de los mercados de deuda, de divisas o de valores. Había preparado el terreno inmobiliario para un nuevo ciclo de inversión masiva y de especulación. Pero seguía existiendo una pequeña barrera. La ley obliga a las SOCIMIs a mantener el 80% de sus activos en régimen de alquiler. Sin embargo, cuando se trata de viviendas, tendrá que haber inquilinos, y los inquilinos somos un problema para los fondos de inversión. Por lo tanto, había que reducir nuestros derechos. Había que reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

2. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2013)

En 2013, sin mediar demanda social, el Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de alquiler entre el inquilino y el propietario de la vivienda.

La principal modificación consistió en reducir la duración de los contratos, que pasan de cinco a tres años. A partir de los tres años el propietario de la vivienda podrá expulsar al inquilino o subir el alquiler a su antojo, sin que el inquilino pueda negarse. 

En un mercado de alquiler estable, a los propietarios de las viviendas les interesa que los inquilinos permanezcan en la vivienda durante largos periodos de tiempo. Cuanto menor sea la rotación del inquilinato, menor serán los costes de gestión de la vivienda para el propietario, y mayor el beneficio. Pero la reforma de la LAU no estaba encaminada a estabilizar el mercado de alquiler, sino a que el mercado de alquiler operase a través de los efectos burbuja que iban a introducir las SOCIMIs.

la reforma de la LAU no estaba encaminada a estabilizar el mercado de alquiler, sino a que el mercado de alquiler operase a través de los efectos burbuja que iban a introducir las SOCIMIs

Es sorprendente y muy revelador cómo la reforma de la LAU se adapta a la perfección a la jurisdicción de las SOCIMIs, siendo todo un ejemplo de ingeniera político-financiera. Si tras el 2012 las SOCIMIs se podrían deshacer de sus viviendas pasados tres años, también necesitaban poder deshacerse del inquilino a los tres años. Había que eliminar barreras, reducir riesgos y flexibilizar el mercado. De 2013 en adelante los derechos del inquilinato estarán subordinados a las necesidades de las SOCIMI.

La reforma de la LAU también reforma el derecho de adquisición preferente del inquilino. Cuando un propietario vende una vivienda con un contrato de alquiler vigente, el inquilino tiene derecho a ejercer su derecho de tanteo (comprar esa vivienda por el mismo precio que ha acordado el propietario de la vivienda con el nuevo comprador). La LAU de 1994 ya establecía que el inquilino pierde el derecho de tanteo cuando un único propietario compra el edificio entero. Así se facilita la compra de bloques de viviendas por parte de grandes grupos inmobiliarios, bancos y empresas. En 2013, la reforma de la LAU también introduce una nueva cláusula. El inquilino pierde el derecho de tanteo siempre y cuando el propietario lo indique en el contrato de alquiler.

Si la regulación del 2012 de las SOCIMIs tenía como objetivo favorecer la compra masiva de vivienda por inversores internacionales, la reforma de la LAU de 2013 pretendía facilitar la venta masiva de dichas viviendas y la rotación del inquilinato en paralelo a los aumentos de rentabilidad. Los inquilinos dejaban de ser una barrera para los inversores, y el mercado y los contratos de alquiler se flexibilizaban para acoplarse a la flexibilidad de los mercados financieros. Pero si las modificaciones de 2012 de las SOCIMIs estaban dirigidas a revitalizar e impulsar el sector inmobiliario en régimen de alquiler, ¿Por qué habría que facilitarles la venta masiva de esas viviendas? 

Ni al Gobierno ni a las SOCIMI les interesa en última instancia el mercado de alquiler, y el objetivo era reactivar una burbuja inmobiliaria que fuera más allá del alquiler. Las inversiones masivas en activos inmobiliarios tóxicos aumentarían los precios de esos activos de manera automática, algo que solo es posible ante una inversión masiva y los efectos burbuja que esta genera. El negocio para las SOCIMIs estaba en la revalorización del activo inmobiliario entre la compra y la venta del mismo. Para el Gobierno, la clave consistía en que dichas inversiones revalorizarían el conjunto del parque inmobiliario del país, generando unos efectos riqueza en la sociedad que no se corresponden con la realidad material y económica que vivimos. El Gobierno buscaba revivir el ciclo burbuja de 1995-2007, algo imposible.

Las políticas pro-burbuja del Gobierno mandaron un mensaje claro a los mercados internacionales, y estos respondieron a la altura. A partir de estas reformas el mercado inmobiliario español se convirtió en un objetivo principal del capital financiero internacional, recibiendo inversiones masivas que darían inicio a un nuevo ciclo de especulación financiero-inmobiliario a partir del 2014.

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Javier Giles investigador en la UNED. @Gil_JavierGil

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4 comentario(s)

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  1. Ozemanuel

    Revertir leyes no es la solucion, cualquiera puede volver a cambiarlas otra vez y siempre será a peor

    Hace 2 años 9 meses

  2. cayetano

    Un gran artículo y análisis. El motor del crecimiento económico en España sigue siendo el inmobiliario, entre otras cosas, porque no se han llevado acabo iniciativas para cambiar el modelo productivo. No es que sea malo en sus efectos inmediatos el reactivar dicha especulación, pero cuando no se acompaña de un proyecto de nuevo modelo productivo, significa condenar a España y su futuro. Sólo cuando dispongamos de motores económicos productivos vinculados a las nuevas energías, invenciones e innovaciones, podremos prescindir de la especulación inmobiliaria, ese es el reto para España, y para el Mundo pues con independencia de los activos financieros son las burbujas quienes han venido a sustituir como motor de crecimiento a la economía productiva (como ya apuntaban Freed Magdoff y John Bellamy Foster).

    Hace 2 años 10 meses

  3. fpg

    chapó por el análisis

    Hace 2 años 10 meses

  4. Pedro

    Menos mal que tenemos a Podemos, si se puede, la vida no debe ser solo un negocio. Hay que presionar a Pedro Sánchez para que revierta las leyes.

    Hace 2 años 10 meses

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